房产律师周旺（18001300162微信同号）从业十四年，擅长处理房产买卖、房产继承、房产确权、夫妻房产分割，特殊房产买卖（小产权、农村宅基地房屋买卖、经济适用房）房产租赁等房产纠纷案件。为了帮助广大网友、读者，现本律师以案例分析的方式将涉及房产相关纠纷重点、难点、疑点问题进行充分的探讨，希望对广大网友、读者有所帮助和启迪。(所参考案例均为真实案例，相关人名均为化名，请诸君莫对号入座)

限购政策一般不会影响房屋买卖合同的效力！

基本案情：

原告诉称：我与张某系兄妹关系，张某某于2009年6月将西三旗育新小区x号楼一单元x室房屋有偿赠与给我，我于2009年6月15日给张某某汇款40万元，6月29日汇款40万元，汇款单上注明是购房款。我在此房居住10年之久，并于2013年对该房进行了全面装修，从我入住起此房屋的一切费用均由我承担。2011年春节期间，张某某将房屋所有权证、公有住宅买卖契约、出售公房收据等交给我用于办理房屋所有权变更登记，但因限购政策至今没能办理，为维护我的合法权益，我诉至法院。

被告辩称：张某某、鞠某某辩称，我们不同意张某的全部诉讼请求。我们之间的买卖关系不成立，当时我们是口头约定的，我们提出房款为100万元，但是张某仅同意80万元，后将80万元付给我就没有下文了，当时我让她把余款20万元支付以便过户，直到房屋限购后，张某才把20万元支付给我，但是因为限购政策，张某不具备购房资格，所以无法过户，张某把我的房产证扣下，后来又想到赠与，也无法过户。双方曾协商将这个房屋出售后售房款一人一半，我同意按照这种方式处理，双方的房屋买卖关系不成立。

法院判决：张某与张某某、鞠某某之间的房屋买卖合同成立且有效。

周旺律师点评：地方政府出于调控房地产市场而出台的限购政策不属于法律、行政法规的强制性规定，故违反限购政策不能成为认定合同无效的法定事由。限购政策一般不会影响房屋买卖合同的效力，只是会影响合同的履行。

律师建议：购房者在购房之前，要查清是否符合购房入户等条件，谨防因不具备购房资格进而合同履行不能，从而引起违约等不必要的麻烦。

下附真实案例

北京市海淀区人民法院

民 事 判 决 书

（20xx）京0108民初xxx号

原告：张某，女，1954年3月25日出生，汉族，住北京市海淀区。

被告：张某某，男，1952年7月11日出生，汉族，住北京市昌平区。

被告：鞠某，女，1953年6月12日出生，汉族，住北京市昌平区。

原告张某与被告张某某、鞠某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某，被告张某某、鞠某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

张某向本院提出诉讼请求：确认双方之间的房屋买卖合同关系成立有效。

事实和理由：我与张某系兄妹关系，张某某于2009年6月将西三旗育新小区x号楼一单元x室房屋有偿赠与给我，我于2009年6月15日给张某某汇款40万元，6月29日汇款40万元，汇款单上注明是购房款。我在此房居住10年之久，并于2013年对该房进行了全面装修，从我入住起此房屋的一切费用均由我承担。2011年春节期间，张某某将房屋所有权证、公有住宅买卖契约、出售公房收据等交给我用于办理房屋所有权变更登记，但因限购政策至今没能办理，为维护我的合法权益，我诉至法院。

张某某、鞠某某辩称，我们不同意张某的全部诉讼请求。我们之间的买卖关系不成立，当时我们是口头约定的，我们提出房款为100万元，但是张某仅同意80万元，后将80万元付给我就没有下文了，当时我让她把余款20万元支付以便过户，直到房屋限购后，张某才把20万元支付给我，但是因为限购政策，张某不具备购房资格，所以无法过户，张某把我的房产证扣下，后来又想到赠与，也无法过户。双方曾协商将这个房屋出售后售房款一人一半，我同意按照这种方式处理，双方的房屋买卖关系不成立。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：张某某与张某系兄妹关系，张某某与鞠某某系夫妻关系。

登记在张某某名下的位于北京市海淀区西三旗育新花园小区x号楼x单元x号（以下简称x号）房屋系张某某与鞠某某的夫妻共同财产。2009年，张某某、鞠某某与张某口头协商由张某以100万元的价格购买x号房屋，张某于2009年6月15日支付40万元，于2009年6月29日支付40万元。北京市房屋限购政策实施后，张某将剩余的20万元房款支付给了张某某，张某某同意配合张某办理房屋产权过户手续，但是由于张某不具备购房资格，过户手续无法办理。张某某称曾提出退还房款，终止房屋买卖过程，但是张某未同意。

2011年，双方签订《房屋赠与合同》，约定张某某将x号房屋赠与给张某，庭审中，双方均认可双方之间不存在赠与关系，该赠与合同仅为办理房屋过户登记手续使用，但最终仍未能办理。张某某称双方曾协商将房屋出售，售房款各分一半，但张某对此不认可，称该方案未能达成一致，且现在也不同意该项方案。

本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。张某某、鞠某某与张某达成口头协议，张某以100万元的价格购买x号房屋，双方已就房屋买卖达成合意。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，虽然双方未签订书面合同，张某已将全部房款支付给张某某，且张某某接受了房款，双方的合同成立。

依法成立的合同，受法律保护。住房限购政策属于政策性规范，并非法律、行政法规，虽然会对房屋买卖合同能否继续履行以及继续履行的方式等产生重大影响，但不影响合同的成立及效力。张某某、鞠某某与张某之间的房屋买卖系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。

综上，张某要求确认双方之间的房屋买卖关系成立、有效的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同》第八条、第十条，第三十六条之规定，判决如下：

张某与张某某、鞠某某之间的房屋买卖合同成立且有效。案件受理费6900元，由张某某、鞠某某负担，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审判员　杨某某

二〇一九年十月三十日

书记员　王某某